양극화 심화되는 전국 집값…광주·전남은 ‘완만한 플러스’ 속 돌파구 모색

전국 아파트 매매·전세 시장이 2025년 연말에도 ‘완만한 상승’ 기조를 유지한 가운데, 수도권과 일부 지방 거점 도시가 상승세를 주도하고 광주·전남은 약한 회복 국면에 진입한 모습이 뚜렷하다. 연간 기준으로는 여전히 다수 지역에서 하락 또는 조정의 흔적이 남아 있지만, 주간 지표만 놓고 보면 낙폭을 줄이거나 상승 전환한 지역이 늘면서 시장 심리가 저점을 통과하고 있다는 해석도 고개를 든다.​

■ 매매·전세 동반 상승, 수도권이 흐름 주도

한국부동산원이 발표한 ‘2025년 12월 5주(12월 29일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면, 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 올라 소폭 상승세를 이어갔다. 전세가격도 0.09% 상승해 매매보다 오름폭이 다소 큰 것으로 나타나, 실거주 수요를 중심으로 한 전세 시장의 탄탄한 기조가 전체 주택 시장을 떠받치는 모습이다.​

권역별로 보면 수도권이 매매 0.12%, 전세 0.11%를 기록하며 상승세를 주도했고, 지방은 매매 0.03%, 전세 0.07%로 완만한 플러스 흐름을 보였다. 서울과 경기, 인천을 아우르는 수도권에서 교통·교육·생활 인프라가 우수한 이른바 ‘선호 단지’로 수요가 집중되면서 가격을 견인하고, 지방은 일부 광역시와 도청 소재지를 중심으로 국지적 회복세가 나타나는 구조다.​

시도별 매매가격 변동률을 보면 울산(0.16%), 경기(0.10%), 전북(0.09%), 전남(0.05%), 부산·충북(각 0.04%) 등이 상승 폭이 상대적으로 컸고, 제주(-0.04%), 충남·대구(각 -0.02%), 대전(-0.01%)은 하락해 지역별 온도차가 여전히 뚜렷하다. 공표 대상 178개 시·군·구 가운데 상승 지역은 109곳에서 114곳으로 늘어난 반면 하락 지역은 60곳에서 59곳으로 소폭 줄어, 상승 지역의 점진적 확대라는 구조 변화도 감지된다.​

전세가격은 울산(0.15%), 부산(0.11%), 경기(0.10%), 인천·충북·경남(각 0.08%) 등에서 오름세가 두드러졌고, 강원은 보합(0.00%), 제주는 -0.04%로 하락세를 이어갔다. 특히 세종은 0.40%라는 높은 전세 상승률을 기록했는데, 소담·새롬동 등 정주여건이 양호한 단지 위주로 임차 수요가 몰리며 매물이 부족해진 결과로 풀이된다.​

■ 광주, 연간 하락 속 ‘바닥 다지기’ 시도

광주광역시 아파트 매매가격은 12월 5주 기준 전주 -0.01%에서 0.01%로 돌아서며 소폭 반등에 성공했다. 변동 폭은 미미하지만, 그동안 이어져 온 약세 흐름이 주간 기준으로는 멈추고 보합권에 진입하는 양상이라는 점에서 시장의 ‘바닥 다지기’ 국면으로 해석할 여지가 있다.​

다만 연간 누계 매매 변동률은 -1.96%로, 광주 지역이 2025년 내내 구조적 약세 구간을 벗어나지 못했다는 점도 확인된다. 전국적으로 금리 부담, 거래 절벽, 공급·규제 환경 변화 등이 맞물린 상황에서 상대적으로 투자 수요가 얇고 개발 모멘텀이 제한적인 광주는 회복이 더딜 수밖에 없다는 분석이 나온다.​

세부적으로 보면, 동구가 0.09%로 가장 강한 상승률을 기록한 반면 북구는 -0.01%로 약보합을 나타냈고, 서구와 남구는 -0.01~0.01% 수준의 거의 움직임 없는 등락에 그쳤다. 전세가격은 광주 전체가 0.03% 상승을 유지한 가운데, 동구(0.13%), 서구·남구(각 0.04%), 북구(0.01%), 광산구(0.02%) 등 모든 자치구가 소폭이라도 플러스를 기록해 실수요 중심 전세 수요가 꾸준히 유지되고 있음을 시사한다.​

전문가들은 광주의 경우 매매가가 연간 기준으로 여전히 하락 구간에 있지만, 전세 시장이 안정적인 상승세를 이어가고 있다는 점에서 ‘가격 조정 이후 실수요 회복 단계’에 들어섰다고 진단한다. 특히 하반기 이후 낙폭이 줄고 일부 구에서 국지적인 반등이 포착되는 만큼, 금리 인하 기대와 정책 변수에 따라 매수 심리가 점진적으로 개선될 여지도 있다는 관측이 나온다.​

■ 전남, 완만한 플러스 속 낙폭 축소 국면

전라남도 아파트 매매가격은 12월 5주 전주 0.07%에서 0.05%로 상승 폭이 다소 줄었지만, 여전히 플러스 흐름을 유지하며 8개 도 가운데 두 번째로 높은 주간 상승률을 기록했다. 단기간에 급격히 오르기보다는 작은 폭의 상승을 연속적으로 이어가는 ‘완만한 회복’ 패턴에 가깝다.​

연간 누계 매매 변동률은 -1.72%로 마이너스 영역에 머물지만, 이전의 하락 국면과 비교하면 낙폭 축소가 뚜렷하다는 점이 눈에 띈다. 그동안 장기간 이어진 가격 조정에 따라 저점 인식이 형성되고, 생활 인프라가 갖춰진 지역이나 신규·준신축 단지를 중심으로 실수요 성격의 매수 문의가 늘고 있다는 분석이 뒤따른다.​

전세시장도 비슷한 흐름이다. 전남의 전세가격은 0.06% 상승해 전주(0.07%)와 비슷한 강도의 플러스 변동을 이어갔고, 8개 도 가운데 중상위권 수준의 상승률을 보였다. 연간 누계 전세 변동률은 -0.41%로, 매매에 비해 하락 폭이 상대적으로 작아 실수요 기반 전세 수요가 시장을 지탱하는 구조가 드러난다.​

이에 대해 시장에서는 “전남은 수도권처럼 투기적 수요가 몰리는 구조가 아니기 때문에, 전세 수요 흐름이 매매를 완만하게 끌어올리는 전형적인 지방 주택시장 패턴을 보이고 있다”는 평가가 나온다. 특히 산업단지 인근, 교통 호재가 예정된 일부 지역을 중심으로 국지적인 수요 유입이 관찰되지만, 전체 시장을 단기간에 밀어올릴 만큼의 강한 모멘텀은 아직 부족하다는 지적도 병존한다.​

■ ‘양극화 심화’ 속 광주·전남의 과제

광주와 전남은 공통적으로 “연간으로는 여전히 마이너스, 단기적으로는 완만한 회복”이라는 평가를 받고 있다. 매매가격이 조정을 겪는 동안 전세가격은 상대적으로 탄탄하게 버티고 있어, 실수요 기반 시장이라는 구조적 특성이 다시 한 번 확인됐다는 평가도 가능하다.​

향후 관전 포인트는 세 가지로 압축된다. 첫째, 기준금리 인하 여부와 속도가 매수 심리를 얼마나 되살릴지, 둘째, 광주·전남 주요 개발 사업과 교통 인프라 개선이 실제 수요로 이어질지, 셋째, 전세 시장의 매물 부족 현상이 매매 전환 수요를 만들지 여부다. 시장에서는 “연말·연초 계절적 비수기에도 불구하고 수도권과 일부 지방에서 선호 단지 중심 거래가 이어지는 만큼, 광주·전남도 실수요자와 일부 투자 수요가 저가 매물을 중심으로 시장에 재진입하는지가 새해 상반기 흐름을 가를 것”이라는 전망을 내놓고 있다.