‘혁신도시 효과’ 둔화… 주택시장도 ‘관망세’ 심화

 나주 부동산 시장이 ‘혁신도시 개발 특수’의 후광을 잃고 침체기로 접어들고 있다. 혁신도시 상권의 공실 문제와 주택 거래 위축이 동시에 이어지면서 지역 경제 전반의 활력이 떨어지는 모습이다.

상가 공실, 지역경제의 ‘핵심 리스크’로 부상

광주전남공동(나주)혁신도시 내 상가 공실률은 여전히 높다. 나주시 전수조사 결과에 따르면 2023년 하반기 기준 전체 상가 6,967실 중 3,025실이 비어 있어 공실률은 43.4%에 달했다.

층별로 보면 3층 상가의 공실률이 50.2%로 가장 높아, 구조적 과잉 공급이 뚜렷하게 나타났다. 이는 초기 개발 단계에서 수요 예측을 초과하는 상업용지가 공급된 탓이 크다. 인구 유입 속도가 완공된 상가 물량을 따라가지 못하면서 임대료 하락과 상권 침체로 이어지고 있다.

주택시장도 ‘관망세 심화

아파트를 비롯한 주택 시장 역시 거래 위축이 뚜렷하다. 혁신도시 조성 초기 대규모 공급이 이뤄진 뒤, 최근 들어 금리 인상과 경기 불확실성으로 거래량이 급감했다. 비혁신도시 지역은 산업 기반 약화와 인구 유출 탓에 침체 폭이 더 크다.

분양시장 역시 과거의 경쟁률 열기를 잃고 ‘선별 청약’ 기조가 자리잡고 있다. 일부 단지는 미분양 리스크가 상존하면서 분양률 둔화가 이어지는 상황이다.

실거래가, 2022년 이후 조정 국면

아파트 실거래가 추이를 보면 2020~2021년 전국 부동산 호황기에 급등했던 가격이 2022년 하반기 이후 조정 국면에 들어섰다.

혁신도시 내 일부 단지는 여전히 상대적인 가격 방어력을 보이고 있으나, 고점 대비 하락세를 피하지 못했다. 반면 비혁신도시의 노후 단지들은 매수세가 약화되며 하방 압력이 지속되고 있다.

향후 관건은 ‘공실 해소와 산업 기반’

전문가들은 나주 부동산 시장의 가장 큰 변수로 혁신도시 상가 공실 해소와 지역 산업 경쟁력 회복을 꼽는다. 장기 공실이 지역 상권과 자영업 생태계 전반의 구조적 부담으로 이어지고 있기 때문이다.

이에 따라 나주시는 실태조사를 바탕으로 업종 다각화, 공공 창업 지원, 임대료 경감 등의 공실 해소 대책을 추진할 필요가 있다.

또한 정주 여건 개선을 위한 문화·의료·교육 인프라 확충과, 에너지 신산업 클러스터 등 지역 특화 산업 육성이 병행돼야 시장 회복 기반이 마련될 전망이다.

전문가들은 “혁신도시 개발의 1단계가 물리적 기반 조성이었다면, 이제는 실질적인 생활·산업 생태계를 강화하는 2단계 전략이 필요하다”며 “인구 정착과 산업 일자리 확충이 동시에 이뤄져야 부동산 시장이 안정적으로 재도약할 수 있다”고 지적했다.