착공률 40%대, 멈춰 선 여수 아파트 시장…공급 불안·인구 감소 이중 충격

[뉴스인피플=편집국] 전남 여수시의 아파트 시장이 흔들리고 있다. 신규 주택 공급이 멈춰서는 가운데 미분양이 늘고, 매매가와 전세가가 동반 하락하며 지역 부동산 생태계 전반에 이상기류가 감지된다.

단기적 공급 부족과 장기적 공급 과잉 우려가 동시에 존재하는 이중 구조 속에서 지역 경제의 근간이 흔들릴 가능성도 제기된다.

여수시 아파트 시장의 가장 큰 문제는 ‘착공률 부진’이다. 여수시가 승인한 공동주택 사업 세대수는 8,388세대지만 이 중 실제로 착공이 진행된 물량은 3,653세대(43.6%)에 불과하다. 미착공 세대수는 4,735세대(56.4%)로 절반을 넘어섰다.

건설사들이 분양 시장의 부진과 금융 비용 상승으로 인한 자금난에 직면하면서 공사가 지연되거나 중단되는 현장이 속출하고 있다. 일부 사업장은 착공 승인을 받고도 수개월째 굴착조차 이뤄지지 않은 상태다.

한 지역 건설 관계자는 “분양률이 50% 이하로 떨어지면 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 연장이 어려워지고, 이자 부담이 급격히 늘어난다”며 “당분간 신규 착공은 사실상 불가능할 것”이라고 전했다.

이로 인해 여수시 내 신규 주택 공급 불안정이 심화될 가능성이 커졌다. 청년층과 신혼부부 중심의 청약 수요는 여전히 존재하지만, 실제 입주 가능한 신규 물량이 크게 줄어드는 양상이다. 전문가들은 “단기적으로 청약 기회 축소와 전세 시장 불안정으로 이어질 수 있다”며 “장기적으로는 주택 공급 구조 재편이 불가피하다”고 진단한다.

여수시 미분양 주택은 소폭 증가세로 돌아섰다. 국토교통부 통계에 따르면 2025년 6월 기준 467세대에서 8월에는 451세대로 감소했지만, 여전히 400세대 이상의 미분양 물량이 남아 있다. 신규 분양이 위축된 가운데 기존 물량조차 완판되지 않는 점은 시장의 냉각을 보여주는 지표로 해석된다.

표면적으로 미분양 규모가 폭발적인 수준은 아니지만, 문제는 ‘잠재 공급량’이다. 이미 승인된 8천 세대 중 절반 이상이 미착공 상태라는 점을 고려하면 향후 건설 경기가 회복될 경우 해당 물량이 동시에 시장에 풀릴 수 있다. 인구 감소세가 뚜렷한 여수시의 수요 기반을 감안하면, 대규모 공급이 한꺼번에 이뤄질 경우 단기간에 공급 과잉과 가격 급락이 재현될 수 있다.

부동산 컨설팅업체 관계자는 “현재는 공급이 위축된 것처럼 보이지만 이는 착공 지연에 따른 착시효과일 뿐”이라며 “결국 시장 회복 시점에 미착공 물량이 대거 쏟아지는 리스크를 반드시 고려해야 한다”고 지적했다.

여수의 대표 주거지로 꼽히는 웅천동과 문수동을 비롯한 주요 지역의 아파트 가격은 지난 3년 사이 뚜렷한 하락세를 기록했다. 2021년 전용면적 84㎡ 기준 전세가는 약 3억 4천만~3억 5천만 원 수준이었으나, 2025년 현재는 2억 5천만~3억 원 선으로 5천만 원 이상 낮아졌다. 매매가 역시 일부 단지는 2억 초반대까지 떨어졌고 거래량 자체도 급감했다.

이 같은 하락세는 투기 수요가 빠지고 실수요 중심 시장으로 재편되는 ‘정상화 과정’으로 볼 수도 있지만, 동시에 건설 경기를 둔화시키는 구조적 악순환을 낳고 있다. 주택 가격 하락으로 사업성이 낮아지면 건설사들이 신규 공급을 꺼리고, 이로 인해 착공률이 더 떨어지는 현상이 반복되는 것이다.

향후 금리 인하나 정책 완화에 따른 단기 반등 가능성도 있으나, 지역 인구 감소세가 고착화된 여수의 경우 이러한 회복 탄력은 제한적일 것이라는 전망이 우세하다.

여수시 인구는 2015년 28만 명대에서 2025년 26만 명 수준으로 줄었다. 특히 산업단지 근로자 중심의 인구 구조가 빠르게 고령화되면서 내수 기반이 약화되고 있다. 국가산단 내 주요 화학 기업들의 설비 투자 축소와 인력 구조조정이 지속되면서 지역 고용시장도 위축됐다.

이는 주택시장 수요층 감소로 직결된다. 주거 이전 수요가 줄어드는 상황에서 신규 분양 물량이 누적되면 자연히 분양률이 떨어진다. 전문가들은 “산단과 연계된 일자리 회복 없이는 여수의 부동산 시장이 회복되기 어렵다”고진단한다.

여수시가 산단 배후지 정비와 산업 다각화에 나서고 있지만, 단기적으로 가시적 효과를 기대하기는 어렵다는 평가다.

전문가들은 단순한 시장 자율에 맡길 것이 아니라, 주택 공급 조정과 청년층 주거 안정 대책을 병행한 적극적 개입이 필요하다고 강조한다.

김현수 한국도시정책연구원 박사는 “착공이 불투명한 부지를 청년·신혼부부 대상 공공임대 또는 임대후분양 방식으로 전환해 시장 충격을 완화해야 한다”며 “이를 통해 건설사의 자금난도 일정 부분 해소할 수 있다”고 제안했다.

또한 장기적으로는 도시계획 차원의 공급 총량 관리가 필수적이다. 여수시의 주택보급률이 이미 110%를 넘는 상황에서 무분별한 개발을 이어갈 경우, 향후 인구감소 속 공급 과잉이 본격화될 수 있기 때문이다.

지자체 관계자는 “주택시장 안정화는 단순히 건설 문제가 아니라 지역 경제와 직결된 종합 행정 사안”이라며 “공공·민간의 역할 재조정을 통해 시장 신뢰를 회복할 수 있도록 정책적 유연성을 발휘해야 한다”고 말했다.

여수시의 주택 시장 불안은 단순한 지역 부동산 침체가 아니다. 산업 구조 재편과 인구 감소, 공공 정책의 한계가 얽힌 ‘지역 균형발전의 시험대’다.

단기적 투입보다 도시 구조 전체를 다시 설계하는 접근이 요구된다. 주택 공급과 수요의 균형을 회복할 수 있을지, 멈춰 선 착공 현장이 다시 움직일 수 있을지 그 성패가 여수를 넘어 지방 부동산 시장의 향배를 가늠할 바로미터가 될 전망이다.