광주 집값 냉각, 단순 경기둔화 아니다… ‘구조 개편이 관건’

뉴스인피플 심층리포트 입니다.

“불과 4년 전 분양 대기 줄서기 열풍을 기록했지만, 지금은 1억 원 할인에도 청약조차 미달하는 광주 부동산 시장이 4년 만에 완전히 뒤집혔습니다.”  

“2021년 말 미분양 27세대였던 광주,  지금은 1,400세대를 넘어섰습니다. 거의 50배 폭등이죠.”  건설사들은 미분양 물량을 숨기지만, 업계 추산으로는 5,000세대 수준.  준공 이후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’이까지 겹치며 건설사 자금난이 본격화되고 있습니다.  

문제는 공급입니다.  인구는 140만 명 밑으로 떨어졌는데,  민간공원 특례사업 등 새 아파트는 여전히 쏟아지고 있죠.  결국, ‘분양은 넘치고 수요는 사라지는’  불균형 시장이 만들어졌습니다.  겉으론 경기둔화 때문 같지만, 속을 들여다보면 문제는 구조적입니다. 

전문가들은 미분양 확대를 ‘가격-수요 간 괴리 심화의 신호’로 보고 있습니다. 주택 가격은 84㎡ 평균 분양가가 7억 원을 넘어서고 지역 소득은 따라가지 못했고,  인구는 줄고 있습니다.  게다가 고금리·고물가로 소비 여력은 줄었죠.  

일자리는 늘었지만, 대부분이 저임금 비정규직 즉, 집을 살 돈이 없는 일자리가 늘어난 겁니다.  

광주시도 움직였습니다.  시장 연착륙을 위한 4대 해소책이 가동 중입니다.  신규 승인 제한으로 공급 과잉 차단.  AI 기반 수요예측과 ‘민관협력형 분양모델’ 도입.  청년·신혼부부 주거비 지원과 세제 완화 건의.  악성 미분양을 공공임대주택으로 전환하는 방안입니다.  즉, 공급 속도는 늦추고,  실수요자는 직접 지원하는 ‘선별적 부양’ 전략이죠.  

하지만 지금 필요한 건 단기 처방이 아닙니다.  

‘가격 조절’보다 더 근본적인 변화,  즉, 시장의 체질을 고치는 일입니다.  먼저 분양가 거품을 걷어내야 합니다.  광주시와 정부가 ‘착한 분양가’ 정책을 통해  가격을 현실화한 기업에 인센티브를 부여해야 합니다.  세제 감면, 용적률 우대 같은 유도책으로  시장 신뢰를 회복할 수 있습니다.  

민간공원 특례사업의 공급 시기 조정이 필수입니다.  

수요자 불안을 완화할 새 제도 ‘환매조건부 분양제’와 ‘매수청구권(put option)’ 도입도 필요합니다.  집값이 떨어져도 일정 보장을 받는 장치는  실수요층의 심리적 마지노선을 확보하는 효과가 있죠.  

그리고 마지막으로,  도시 구조 자체를 바꾸는 장기 전략이 필요합니다.  AI산단, 친환경 모빌리티 산업과 연계해  직장과 주거가 가까운 ‘직주근접형 스마트 도시’로 전환하는 것.  이게 바로 광주가 다시 성장의 궤도로 올라설 유일한 길입니다.  

건설 붕괴는 곧 지역경제 붕괴로 이어진다는 점,  지금이 바로 ‘구조개혁과 신뢰 회복의 골든타임’입니다.  

#전남뉴스 #전남신문 #전라남도 #전남방송 #전남생활정보 #전남인터넷신문사